假如我要开一间民宿

作者:admin | 时间:Aug 21, 2017

  民宿,简而言之,就是利用自用住宅空闲房间,提供旅客住宿处所。不同于酒店那种标准化、统一化的服务,民宿常常带有差异化的服务,能够让旅客体验别样的文化和风情。

  民宿,目前在海外比较流行,背包客中流行在线民宿预订APP Airbnb(爱彼迎)就是海外的。亚洲地区台湾和日本民宿发展由来已久(后续会专门写一篇台湾和日本民宿概况),而中国应该还处于起步阶段。

  那么,假如我要开一间民宿,我会怎么做呢?作为一个理工科的文艺骚年,怎么少得了一套严格的理论推导和精密的科学计算呢。

  好了,先扔一个框架吧,如下。

  1、市场分析

  2、产品定位

  3、价格模型

  4、竞争对手

  5、营销策略

  6、售后服务

  任何一个面对公开市场的完全竞争的产品,要想获得世俗意义的成功,以下方方面面的考虑肯定是少不了的。

  市场分析

  民宿市场本质上应该属于酒店行业的替代和衍射,民宿不可能完全替代酒店市场,未来与酒店行业应该属于共存共生的状态。长期来看,未来的消费人群越来越年轻化,90后00后渐渐成为主体,追求个性化的住宿也将会成为一种趋势和潮流。民宿的发展还有很大一部分空间,而这就是机会,这就是市场。此处应该有掌声。

  产品定位

  市场虽然很大,但是产品必须找到一个切入点。产品服务是高端、中端还是低端路线,目标客户是老年人、中年人还是年轻人,产品方向是旅游景点、商务中心还是大学城。需求,客户有哪些需求,不同的客户有哪些不同的需求?分类分类再分类,总结总结再总结。我稍微总结提炼了两种产品类型比较适合民宿:

  1、外地旅游新潮派

  2、本地年轻啪啪派

  容我讲解一下,有住宿需求的人无非是外地旅游、外地商务、本地啪啪、本地娱乐还有其他这么几种类型。而对民宿可能感兴趣,我认为外地旅游和本地啪啪这两类有比较大的机会。他们可能的动机和需求,均是前面提及到的追求个性化、追求潮流、追求新颖。

  不如拿本地年轻啪啪派来举个栗子,进行简要的分析,从而得出应该采用的产品地位。

  毋庸置疑,酒店的存在很大市场是为了满足人类啪啪的原始需求。而哪一类人需要去酒店啪而不在家啪呢?废话,没有家的人呗或者有家不能回的人呗,嗯哼打住。结论:大学生是本地住宿市场的主要人群。如此分析,那最佳的民宿产品当然应该安排在大学城附近喽。那针对大学生的民宿产品自然也就分为:

  1、比酒店便宜的低阶省钱派

  2、跟酒店拼个性化服务的中阶玩腻派

  3、比酒店超标准的高阶土豪派

  竞争对手

  毋庸置疑,假如我要开一间民宿,我的主要竞争对手当然是以下喽:

  1、快捷酒店

  2、民宿

  依然取大学生为例,我们来看看某市大学城的快捷酒店的有哪些:

  野生型(150以下):xx主题,xx时尚,xx艾

  经济型(150-300):布丁,格林豪泰,如家,莫泰

  舒适型(300-500):维也纳,锦江之星

  豪华型(500以上):开元名都

  也有很多人按照星级进行区分,比如三星、四星、五星。

  民宿的分类就简单不少,主要是三大类:别墅型,商品房型,酒店式公寓型。这里没有标出价格的原因是因为每家民宿价格制定都没有太大规律,没有固定的模式。

  价格模型

  决定民宿价格的因素主要是产品、成本、利润率、竞争对手。我们的产品定位决定我们将会为产品付出怎样的成本,低阶省钱派的产品那自然配置要差一点,高阶土豪派的配置那自然配置要好很多。产品定位决定了我们前期投入成本,按照室内设计的经验,一套2室1厅的房屋,大致花费如下:

  比酒店便宜的低阶省钱派 —— 3-5w

  跟酒店拼个性化服务的中阶玩腻派 —— 6-8w

  比酒店超标准的高阶土豪派 —— 8-10w

低价软装装修费用

     注:网上的一份软装费用清单可供参考!

  除了前期投入成本,还要考虑出租成本和运营成本。所谓出租成本,即如果房屋不做民宿而出租的收入。按照出租的经验,一套2室1厅的房屋,大致出租3500~4500/月。运营成本的话,主要后续房屋打扫、维护的成本,假设按照15次(50%客流量),大概需要1500/月。

  假如我们要保证2年的投资回报率是5%以上的话,大概每天的价格要保证在:

  比酒店便宜的低阶省钱派

  —— [40000+(4000+1500)*24]*1.05/(15*24)=500/day,扣除软装费用385/day

  跟酒店拼个性化服务的中阶玩腻派

  ——[ 70000+(4000+1500)*24]*1.05/(15*24)=590/day,扣除软装费用385/day

  比酒店超标准的高阶土豪派

  ——[ 90000+(4000+1500)*24]*1.05/(15*24)=650/day,扣除软装费用385/day

  结论:

  若要满足现金流,每天出租费用是385/套/day、199/间/day。

  若要满足投资回报率,高阶产品比低阶产品更容易做,因为价差不大。

  为了灵活调整产品定位,前期可以选择高阶装修,后期产品定位可以灵活调整。

  199/间/day直接面对经济型连锁酒店,如此室内设计的产品至少是中阶玩腻派。

  营销策略

  如今互联网、移动互联网深入到生活的方方面面,年轻人恰好也是喜欢尝试各种新颖的互联网服务,民宿的营销策略自然是走互联网、移动互联网的道路。

  民宿可以选择在如下APP上上线引流:

  Airbnb/jalan

  途家

  携程

  去哪儿

  赶集/58

  大众点评、美团网

  售后服务

  售后服务是重要一环,服务到位会受到好评,建立口碑,增加客户粘稠度,增加客户流量。初期售后服务可以采用送小奖品的形式,与客户互动沟通。凡是客户提出环节中的不足,努力改善服务细节,做到客户至上的准则。
(原文取自夹克衫的生活)