民宿大咖访谈|朱胜萱:开民宿,是一件风险很高

作者:admin | 时间:Aug 21, 2017

  在民宿界,朱胜萱是一个经常被提及的名字。

  不仅因为他是民宿品牌“原舍”系列的创始人,以及乡伴文旅的发起人,也不仅因为他参与创办了国内第一所民宿学院,以解决民宿专业人才匮乏的问题,更因为他把开民宿与激活乡村结合起来,创建了“田园综合体运营商”的商业模式,在对传统村落的改造中引入精品民宿集群、亲子项目、手工作坊……等,实现了新乡村生活示范和对新型城乡关系的重构。

位于昆山计家墩村的原舍•阅水

  ■位于昆山计家墩村的原舍•阅水

  如今,随着“原舍•阅水”,“原舍•平湖”,“原舍•云泉”……甚至远在云南的“原舍•东城外”等民宿的相继落成开业,昆山计家墩、周庄绿乐园、南京苏家、苏州树山、宁波余姚、丽水松阳、云南阿者科等数十个田园综合体或签约、或开工,他的乡村复兴梦正在逐渐成型。

开民宿是风险很高的事

  虽然2012年斥资800万在莫干山建起了首家“原舍”,但是如果听说身边有人也想投身民宿业,朱胜萱却会对他说“不”。

  “从投资回报率来说,民宿远不及某些行业暴利,大约需要一个5-8年的还本期,而且还有一定的风险,并不是一个好的投资产品”。

  他觉得,身边很多朋友去做这件事情,不明白中间的风险。

  他向周到君盘点乡间生活的种种风险:

  自行车主题餐厅,客人把小孩子手指头夹骨折了,

  晚上开烧烤派对,结果把房子点着了,

  刮台风引发泥石流,山体滑坡,客人的车被埋了……

  

  在乡下生活,有一些村民可能早就习以为常、然而城市人意识不到的风险:

  从食品中毒到被蜜蜂蛰再到山体坍塌……作为民宿的主人,为了保障客人的权益、也保护自己的权益,需要预先采取合理的保险措施、安全防范措施,这都是需要成本的。

  “比如消防设施的安装和消防演习,有时你也许觉得这件事概率很小,未必发生在我头上吧”,但就像墨菲定律一样,“如果你不把它当回事,就偏偏会在你头上发生”。

  开民宿是商业行为,你吸引来了消费,也要承担消费行为中蕴含的风险。

  经这么一分析,桃花源生活就显得不那么美妙了,别急,这还没完呢!朱胜萱说,开民宿的,大多是“有些情怀、有些见地、心高气傲”的人。

  尽管对别人谆谆告诫,但于他自己而言,建“原舍”却是一件水到渠成的事。2010年,朱胜萱所在的公司被上市公司并购了,手里多了些现金。同时,他的身体也出了一些问题。因此,去莫干山休养时,最初的想法就是在山里给自己造一栋房子。

  身为设计师、上海世博园区景观工程总顾问,把莫干山乡间村公所、小学所在地的老房子,改造为有美感、现代感、起居舒适的民宿,对朱胜萱来说技术上没有难度。

  不过,资金是个大头,第一家原舍改造,陆陆续续花了800万元,因为“没有做什么预算”。他笑称,作为出生于云南的新上海人,人生的第一个20年在云南,第二个20年在上海,然后却把所有的钱都投到了莫干山……

 

  实际上,原舍的选址并不算很理想,不在热门的莫干山前山,而是在后山,“不太好找,百度地图上都没有”。

  不过,就像所有的网红民宿一样,一开始用微博宣传自己,“然后慢慢地,每一家都做了微信营销,助推了我们跟客户之间的桥梁”,民宿主们的情怀故事、美图,在社交媒体上不断传播,于是住客纷纷慕名而来,原舍也是其中一个成功案例。

莫干山的首家原舍

  ■莫干山的首家原舍

  “当时莫干山的民宿,价位已经很高了,但是我们4年没涨价”,原舍开业的时候,每间夜的价格已经达到了1000元左右。

  “现在还是这个价位,旺季会略高一些”。朱胜萱说,其实五一、十一这样的黄金档期,即使涨到3000元也有人要,但是“不愿意去赚这个块钱,而且本身房间也在老化”。他的想法是,民宿如果当一门生意去做,也不用做这个事情了,好不容易找到一个安放自己乡愁的地方,不希望把它世俗化。

  当然,他其实有更大的梦想,那就是乡村复兴。

民宿能把乡村激活的入口

  民宿对于乡村究竟意味着什么?

  要探讨这一命题,需要先厘清民宿的概念。悦榕庄,安曼这样的精品酒店,算不算民宿?Airbnb算不算民宿?

  朱胜萱的看法是,Airbnb里老洋房可以认为是城市民宿,“而我们是专注地在做乡村民宿,利用乡村现有的生态环境和农民闲置的资产”。所以他认为,中国的民宿只是用了这个词,实质是指小型的、非标准化的、强体验的、在地文化的美宿。

莫干山原舍•依田

  ■莫干山原舍•依田

  他给出的定义里,核心是在地化。

  要让乡村在地化的农民完成民宿这个乡村的转型,目前是不可能的,“有能量的有点理想的都走了”。

  “如果叫当地农民自己开民宿,只能开出个农家乐”。因为,乡村原住民和城市的人们,教育、美学上出现了很大的断层,通俗地说,就是“城里人和乡下人的审美差很多,乡村和城市的美学修养、服务质量也差更多”。

  但是外来投资者所开设的民宿,如果没有和当地发生联结,也是不成功的。

  “比如裸心谷,实质是度假地产和精品酒店,它取得了商业用途的土地,进行了销售、运营管理……其实它生意再好,也跟农民完全无关了”。

  “我们不能建起了自己的桃花源,却对村民的生活没有改变”,朱胜萱说。

  为此,他们还对莫干山的公共空间进行改造,在这个山村做起了种种公共的配套业态,比如展览,咖啡厅,面包房,文创园……
 

  虽然这些公共业态因为人流量不够,很难盈利。但是,这样的活动既能丰富住客的休闲生活,也能吸引当地农民的参与。

  比如他们请了蓝带烘焙师来做面包房,一开始没有消费,他们就结合当时在策划的老照片展览,向村民征集老照片,提供者可获得20元一张免费面包券。慢慢地,村民也和游客一样开始吃面包了。这种水乳交融的生活场景,让大家觉得回到乡里面,更有意思了。

  最为成功的,莫过于原舍的经营者以当地人为主。比如,现在的店长就是德清本地人。原舍的第一任店长是设计师+合伙人,做了一年多,第二任是台湾请的小伙子,第三任是公司民宿行业的项目经理,第四任,也是目前的店长,就是本地村民,原来在杭州做4S店——这就是朱胜萱所说的在地化。

  只有本地人,才会在那里面落叶开花。

  “但是如果有风投进来了,他们讲求利益和效率,这样的局面会不会改变?

  朱胜萱觉得,民宿这个行业最终一定会有商业模式和资本进入,会形成品牌,连锁,但这“并不一定消灭个性化”。

  “你看,罗兰夏朵,悦榕庄,安曼,在地性也保留得很好”。

每一个民宿都是一个强大的IP

  从店长的案例上,朱胜萱意识到,民宿领域的人才和资源的汇集,没有人去做。于是他在莫干山联合几个民宿主,开设了第一所民宿学院。日常课程为期三天,提供实地讲解,以及跟民宿主人的交流。

  这种聪明的做法还有一个好处:可以把民宿学院的收费和住宿捆绑起来,顺便把周日到周四的淡季房间一起卖了出去。

  当然,学院的含金量也是不含糊的,他们请来为大型国企和外企做企业教练和职业培训师的行家,专门设计了课程。“我们自己都开过民宿,都明白痛点是什么”。

莫干山民宿学院

  ■莫干山民宿学院

  来上课的准民宿主人,大家都有共同的问题:比如选址,比如投资的比例,比如10间房花多少钱合适,比如运管怎么做,比如店长怎么培养,比如微信公众号要不要自己做……后来他们还开了个高级班,开给投资人,”他们可以见到10个民宿老板,了解一些干货和经验,了解一千万元所做的事情踩到了怎样的坑“。

  朱胜萱觉得,民宿是一个大的未来,这是城市人休闲方式的补充。难点在于,最初的新鲜感过后,怎样让大家找到足够的理由住下来?

  ——解决方法就是他正在打造的全新项目:民宿综合体。

  这个计划也可以理解为民宿村落——在江浙等地对乡村或城郊区域居民已经外迁的传统自然村落进行改造,以精品民宿集群、儿童乐园、咖啡店、餐厅、手工作坊、游艺体验项目、特色零售店等作为主力店或支持店,配合周边的农田、山林、水系等环境要素,形成主要为城市周边服务的旅游度假地。这样一个田园综合体项目占地大约数百亩,经营面积5,000~50,000平米不等,整体被命名为“乡伴理想村”。

  “我们也把它叫做互联网相关合宿,联结了很多像大乐之野这样的品牌,有很多高质量的民宿,每个民宿都是一个强大的IP,每个IP都有鲜明的特点,把它的特征放大,就成了公共配套。

  “比如有的民宿擅长做户外俱乐部,有的擅长木工坊,有的擅长餐厅,大家都落户在一个村落内,就可以互相进行集中的导流。整体有个30、50间房的客房量,就可以承接团队、年会,服务质量又超过精品酒店,这是一个共创和新社区建造的概念”。周庄,锦溪,松阳,南京……一个个村落正在浮出水面。

  “将来,你在逛古镇或村落的时候,可以去国学堂,也可以去瑜伽馆,小孩子可以去手作馆,顺便在民宿住一晚上,是个非常水到渠成的事情。”

  乡村复兴这艘大船,要以民宿作锚口,这是他的梦想。
(图片由采访对象提供。原文取自原舍。本文作者李艳秋,原刊于周到上海,原舍已获授权转载。)