民宿前期投入、日常开销、收入

作者:admin | 时间:Aug 29, 2017

  目前国内的民宿以云南、杭州最为火爆,而云南的民宿总量更是居于全国之首,近些年各种影视作品的推波助澜,使得越来越多的文艺青年们一言不合就到大理来一场说走就走的旅行,各种参差不齐的民宿也是络绎不绝,有的经久不衰,但大多都是昙花一现,生意惨淡。

  一边是赚的盆钵满盈,不停地扩大规模,一边却是人迹罕见,转让关门,民宿到底赚不赚钱呢?

  在进行了大量的网络调研并和民宿主交流之后,我们决定通过前期投入、日常支出和年收入来粗略地算一笔账,看一看开民宿到底是赚还是亏?一般租建民宿的合同时间为5到10年,我们就算一下这期间是否能够平衡。

开民宿的前期投入

  一、前期投入

  A.租金

  首先我们选定最具代表性的云南大理作为我们的民宿基地,目前开民宿有两种方式,改建(租当地人的房子)和转让,我们选择最为主流的转让。

民宿的租金

  通过网上搜寻大理周边的招租信息后发现,区位相对好一点(洱海周边)的租金都已经飙升到了10—20万/年(15个房间左右),一般至少一次性租5—10年。假定我们现在定位打造一家15个房间中等层次的民宿,租5年,一次性付(个别会分期付)。

  B.装修

  经咨询调研,15个房间规模的民宿,基础装修、家具电器、以及民宿的风格营造,至少需要50万以上。

民宿的装修支出

  C.营销

  目前房地产公司的新媒体营销投入大概是3万/月起,涉及文案、设计、简易H5互动开发等线上部分业务(不涵盖线下落地执行费用)。在综合考量与房地产营销的差异性和民宿后期自带粉丝群传播能力这部分,我们暂定前5年的平均营销支出为1万/年(新媒体纯靠经营者以及同好自己策划、码字、拍照、设计,在微信微博朋友圈这些地方传播,这块自己人工精力都不算在内了)。

民宿的营销支出

民宿的前期投入总计

  二、日常开销

  A.水电费(不算水,5年)

  水电费主要构成为日常照明、空调、热水器。15间客房,年入住率按2成算(不能再低了,否则直接关门算了)。

  为了方便统计,我们忽略水费,只计算电费——空调用电,日均12小时,2度/小时,大理商业用电0.775元/度,一年按365天计算。

民宿的水电费支出

  B.人员费

  民宿人员配置至少要保证3个人(保洁1个,管理2个),我们暂定投资者不参与管理,全部雇人。根据大理地区的用人市场价来计算。

  保洁3500元/月/人,管理人员4500元/月/人,5年不涨工资。

民宿的人员费支出

  C.易耗品

  D.日常送洗

  E.维修费

  这三部分每年都会增长,尤其是维修部分,随着年头增加,水暖的问题会越来越严重,未来方便计算,我们根据一些网络的数据暂取最低平均值:

民宿酒店的易耗品、日常送洗、维修费支出

民宿酒店的日常开销总计

  三、收入

  传统的大多数民宿还是以住宿的收入为主,入住收入取决于入住率和入住价格。(此次计算之中餐饮、展品售卖等附加收入暂且不计)

  根据大量的调研和咨询得知,大理乃至全国的入住率淡旺季大约分为四个层级,分别有不同的入住率和价格。我们按照运营相对较好的情形来计算(大多数民宿淡季的价格集中在100-300元左右,入住率低。旺季的价格相比淡季会翻一番,在600元左右,入住率基本百分之百)。

民宿酒店的入住率

民宿酒店的入住价格

民宿酒店的总收入计算

  经过计算我们发现,在经历了5年稳定的经营后,仍然未能回本,甚至没达到收支平衡。事实上很多民宿开到第三年就坚持不下去了。

民宿酒店5年支出收入对比

  此时却再次面临了交房租和重新装修,目前国内的装修水平,能坚持5年已经是相当的不错了。粗略一算又要投入将近100万进去。

  如果依旧能够平稳上升和发展,按照以上的算法,在第8年的时候会开始盈利。

  8年的不懈投入与坚持,才能换来盈利,而且还是在忽视了租金上涨、旅游导向等诸多的风险,这种常规的民宿,你的情怀还够支撑吗?
(原文取自农场主十)