如何做出一个好的民宿?

作者:admin | 时间:Oct 31, 2017

  知乎上有个问题叫:如何开一家民宿?

  这篇文章是之前老方对这个问题的回答,长达八千多字,如果你是个想要入行、又对这个行业不怎么了解的新手,可以看看。
 

  首先,先确认一下我们谈论的开民宿,是指开民宿是为了民宿本身的投资回报,即我开民宿就是为了从民宿上赚钱,这种情况下,我们的讨论才会显得相对简单纯粹。

  因为现在有些民宿,特别是一些所谓网红民宿,他们的模式很多样。他们开民宿,或许不是为了从民宿本身赚取多少利润,而是将民宿当成一个杠杆,获得品牌效应,进而撬动更大的其他利益。

  要想讲得简单一点,那么从以下两个大的方面讨论总不会有错:

  1. 如何做出一个好的产品

  2. 如何将这个好产品卖出去
 

  Part 1

  如何做出一个好的产品

六甲酒店

  首先,如果把民宿分为从0到1,和后期的从1到10,那么如何做出一个好的民宿产品,大部分涉及到的是从0到1,小部分是从1到10。
 

  想要做出好的产品,有一个前提条件是这个产品得政治正确,这个不想多讨论,在地的政策和法规是每一个民宿人的必修课。

  而一个民宿产品最后的呈现是否足够好,老方认为,你需要对以下几个方面有充分的了解。
 

  1 . 民宿所在地的市场是什么样的

  主要包括:

  市场总量是怎样的

  淡旺季如何分布

  竞争压力如何

  游客构成如何

  旅游方式构成如何(传统观光游还是休闲度假游)
 

  2. 选址

  好多有经验的民宿主人会告诉你说,做民宿,有三个因素超级重要:

  选址!选址!选址!

  我想要告诉你的是,他们是对的。
 

  好的选址可以涉及到以下这些因素:

  交通

  即可达性,可达性的意思越来越多元,在观光旅游里,它往往指公共交通便不便利;休闲旅游里,往上是客源地的远近,往下是景观的远近——我是否步行几步或者开一会儿车,就能抵达美景。

  配套

  即周边设施完善和便利程度。

  周围环境景观

  这个因素里边还隐藏的,比如说周边采光、通风、是否无视野遮挡等等要素,和房子本身一起,共同决定了后续产品的整体呈现。

  定位为休闲游的民宿,对于公共交通的便利性的需求会低一些,毕竟,休闲游的客人很多是自驾来的。但对于观光游的民宿,比如一些景区民宿,还有城市民宿的大多数,尤其是中端以及中端以下的产品来说,选址的因素,在后期的引流上能带来的帮助,甚至可以是决定性的。

  对于观光游的民宿来说,一个好位置会帮民宿多解决10-20%的入住率。(观光旅游地区,位置都是自带流量的,这是好位置必须能起的作用)
 

  10-20%入住率意味着什么呢?
 

  假设民宿的平均入住率是50%(具体多少,各地不一样),保本率35%,扣除一下只有差不多15%是决定回报的。所以10-20%的差距并非10-20%的差距,按最终利润的比例上,民宿的回报率可能恰恰就是由这10-20%决定的。

  【建议】:选址一定要慎重,这是一个无论花多少时间衡量和考察都不为过的关键,地点不对,其他方面再成熟,宁可不做继续等。
 

  3. 成本控制

  好的民宿产品,必须追求性价比,这不仅是对消费者来说的,对于民宿主人来说,同样如此。民宿的“性价比”想高,必须严控成本。一家20间房,投资200万的民宿,均价卖到500是合理的,而同样一家20间房,均价500的民宿,如果投资成本达到500万,恐怕只会让民宿投资人心里滴血。

  还是以厦门的oneday为例,因为这家是从公寓式民宿起家的,因此,她们一以贯之的风格就是:硬装钱少花(能不花尽量不花,因此你可以看到她们的照片里基本是一通的白底),软装重点抓,这叫把钱花在刀刃上,是一个非常值得学习的借鉴对象。

  究竟想要做什么样的产品,必须有一个成本的预算,前期成本控制非常重要,第一次做民宿的朋友基本都会超出预算,这很正常,但需要控制在适度范围内。我身边就有不少民宿朋友,在第一家民宿上投入过多情怀,导致成本超出过多(超出10%左右是正常的,但不少第一次做民宿的可以超出20-40%,这就很可怕了),而初期成本的多少是直接决定你的回报率的。

  我们说的初期成本,主要包括:设计费、装修成本、房租(后期成本的大头,后期成本另一大头是员工工资,这二者基本能占到后期总成本的60-70%甚至更多)。

  以上几部分,需要民宿主了若指掌,并且控制得当。

  【建议】:把钱花在刀刃上,省下来的都是自己的。
 

  4. 设计

  设计很重要,设计很重要,设计很重要。

  重要的话讲三遍,还是觉得不够。

  我很多时候搞不明白,不少民宿主人舍得投钱在硬装和软装上,但是舍不得多花点钱去请一个更好的设计师,做更好的设计上。

  我觉得好的设计意味着什么呢?如果你的民宿是打算开5年10年甚至更久,那么好的设计意味着,在这5年10年的每一天每一秒,都会帮你多赚钱。

  好的设计,首先,你得先有了客户人群的定位,你想要什么样的人群,明确了用户画像后,再根据这个定位去做设计。最简单的人群定位,一个是消费能力,另一个就是年龄。300-500元,25-40岁的人群,和500-800元,35-50岁的人群,肯定是需要截然不同的设计风格。
 

  至于最终选定什么样的风格,则更多取决于

  民宿主自己的审美偏好和对用户的理解;

  设计师的水平,包括景观建筑(如果户外面积够大的话),室内设计,软装设计;

  民宿主和设计师之间的配合是否默契。强调一点,一个好的民宿主人,他/她一定是比设计师更了解顾客的需求,所以设计当中,特别是功能性的方面上,特别需要这二者的相互协作。其中,必然就会涉及到双方互有妥协的状况。
 

  要注意的一点就是,你的设计千万不能让人群限定得太窄。什么意思呢,还是以oneday为例,它的设计风格是典型的清新文艺风(极其重视软装,像杂志上的那种文艺装修风格),又带点性冷淡,这就让她们的用户群的面很广,基本上20-40的年轻女性都会喜欢这种设计风格。
 

  什么风格会很窄呢?比如说很传统的老中式风格(就算很多年纪大的也不喜欢,毕竟大家都习惯了现代住宅),偏商务风格,还有各种很土很low很杂的风格。
 

  一般来说,你的设计风格受众越广,你的后期营销上获客成本就会越小。为什么性冷淡风一度很受大家喜欢,因为less is more,越是简约,越是接近“无”的状态,受众就越大。
 

  好的设计不仅可以每天帮你吸引更多的人,这还没结束,在这些客人体验过以后,他们对你的产品的传播力度也更大。营销上有一个词,叫“自传播” 。
 

  | 所谓自传播,指的是“基于产品、营销或者人物、事件等自身的吸引力,而激发人们自发自愿地分享和传播”

  也就是说,越是好的产品,它造成的自传播就越好。老方写过的另一篇微信文章说的就是这方面:你的民宿,是否自带流量?(点击文字链接可以打开观看)

  这就需要特别注意一点(涉及到你的产品定位)——哪些人群的传播能力是更强的?(我来提示几个关键词:女性,年轻人,高收入人群)
 

  【建议】:请一个好的设计师,做好设计师-民宿主人-施工队三方的协调工作。
 

  这是初期(开业之前)要做的事情,但一个好的民宿产品,做到以上,只是完成了第一步,以下一点,是关于后期的部分。
 

  5. 基于良好管理的民宿服务

  在装修(硬装、软装、店内vi部分)完成以后,还不够,客人要体验到完整的好的产品,则脱离不开民宿永恒的主体——民宿人。

  如果一个民宿无法提供良好的服务,就算再好的躯壳我们也不会去称赞它。所以说,后期的管理和服务,尤其重要。我知道的相当大一部分的民宿,民宿的真正主人,在初期打造好产品后,往后的营业时间里,不会长期待在店里。这就使得,无论如何,不管民宿主在不在其中,都需要一个专业的用心的运营团队,来支撑起整个民宿的日常运营。毕竟,开一家民宿,是需要坚持5年10年甚至更久的。

  知道的莫干山不少的民宿,其实提供的服务水准是一塌糊涂的,其中有不少就是人尽皆知的所谓网红民宿。
 

  良好的流程和服务会给民宿的口碑加分,这种不断的口碑加分,对于一家想要长期发展的民宿至关重要。这其中需要标准流程化的部分,不要以为民宿的服务都是很随意,全部把客人当做朋友一样,把顾客当朋友,是指你的态度,不是你的行为。
 

  按照我的认知,无差别专业化的一套完整流程,可以让民宿获得大部分客人至少80%的好感。而这套流程,是基于你对客人需求的理解,以及你过往的所有经验,以及你的团队的智慧和学习能力。(管家服务可不是说提供就能提供的,这需要极高的团队智慧)
 

  标准化的流程有了之后,才能去谈符合民宿本身特质的非标准的部分。这部分里,民宿里的每一个人都需要被充分授权,动用他们的主观能动性,去创造流程之外的好服务。具体参考海底捞。(连雷军的小米在做互联网服务上都在倡导向海底捞学习,这个企业值得好好研究)
 

  【建议】:后期管理和服务必须要成为民宿的加分项,而不是减分项,否则开民宿这个行为民宿主来说没有任何意义。
 

  以上,大致是关于“如何做出一个好产品”的部分,如有遗漏,会逐渐添加。
(原文取自民宿笔记论坛)