转载:关于做不做和投不投民宿的思考

作者:admin | 时间:Nov 09, 2017

  针对有情怀想建民宿的朋友

  很多关于民宿的文章能达到惊人的100000+的的阅读量,说明大家这类推文是非常感兴趣的。但大家有没有注意到此类文章的标题格式都是这样的:

  “这对60后夫妻不惜卖掉公司,只为一间100多岁的白族老宅,连剑桥教授、《国家地理》都被他们吸粉“

  “抛掉股票卖掉专利,60后大叔跑到泸沽湖造了个糊涂窝,连音乐王子李云迪、张丰毅都赞不绝口“

  “卖房、辞职,她用5年改造徽州百年老宅,明明是隐居,却美到让时尚杂志都跑来采访“

  概括起来就是:

  1、有钱(有值钱东西可以变卖);

  2、有时间(3年5年很任性);

  3、后面加个厉害的背书;

  4、文章里只字不会提到:运营艰难、盈利渺茫!
 

  所以行动前要考虑好你自己的情怀与金钱之间的平衡点位在哪里?
 

  我自己参与投了一个叫“画.乡院”,但我们有独特的前置条件:

  1、股东都是民宿主人班的同学,有认识基础,大家喜欢这个生活方式;

  2、每人份子钱不多,基本对投资回报没抱有期待,盈亏无伤大雅;

  3、我们有个宝贝——民宿经营多年的老司机——合伙人君君姑娘!她包办了所有的前期准备、方案设计、项目施工、日常运营等所有锁事,且精打细算、不断完善和调整服务产品。

  在G20期间是为数不多正常营业的民宿,客人能实现自引流,开业一年多,业绩是业界同类民宿的佼佼者,但即使这样也只是不亏钱而已。

  不是说“生活不止眼前的苟且,还有诗和远方”吗?对不起,做了民宿,你的生活“不止眼前的苟且,还有远方的现实和苟且”!与当地人的相处、与房东牵扯等等,都可能是让人头破血流的现实,更极端的是近期洱海边民宿被停业,一切付出瞬间成泡影。

  如果看到这里还灭不了你的念头?那我们坐下来聊点正经的,或许你就是适合做民宿主人的人!

  先看看国内的民宿史:

  电影里播放的龙门客栈就是就是那个时候的民宿;

  早年在丽江、凤凰等古镇,当地人用自己家的房子开的小客栈小宾馆,是真正的民宿,只是跟现在被广泛认为的民宿在格调和温度上有所区别;

  近年被认同的外民投资型民宿,主要起源于杭州和南京这样的旅游型大城市,以及人口密集大都市上海的后花园莫干山。前者依托旅游大环境,而后者宣称自己就是目的地。

  莫干山民宿的开始于2009年,位置在目前裸心堡区域,当时叫三九坞裸心乡,那是“裸心”品牌开始的地方,当年新起的时候叫“洋家乐”,因为投资人很多是外籍人士,顾客大多也是来自上海的老外和金领。随后在莫干山区域开始出现了各种投资甚至是政府扶持背景的民宿,发展几年之后莫干山就形成了目前百花齐放的景象,成为高格调、高品质民宿聚集区。

  目前国内民宿运营比较好的有三类:

  第一类:依托大客流量景区。我朋友在丽江和两个人一起投资了一个民宿,共14个客房,投资400万,三个投资人分头负责一个版块:前期与政府沟通各种证照关系、财务、设计建造和日后运营,而且他们是本来就具备这些方面专业能力的老手。朋友说因为这样的情况下,才能去做这个民宿。(这些年就是这位朋友在我每次冒出开民宿冲动的时候,用力把我摁住)。另一个朋友小夫妻两在拉萨开了一个小民宿,顺带卖些藏区的小玩意,过着偶尔有些小烦恼的小确幸日子。

  第二类:无景区依托的,自成目的地。主要就是莫干山,盈利情况好的民宿一般具有这样的特征:1、主人亲力亲为,自带引流功能;2、房价堪比五星酒店;3、开发出各种服务产品,以弥补单卖客房的引力不足。

  第三类:利用自家的房子,当地有小特色资源的,比如海岛上做个主打海岛游的小民宿,半X半宿的状态。
 

  可以综合考虑一下,能否或如何安放你的情怀。
 

  针对想投资的朋友

  聚集在各个地方优质风景里的传统高端度假酒店,近郊型是为社会顶端人士而生的,海景、滑雪等度假型酒店是为中产及以上而定制。那么存在一个巨大的市场需求空档区,一个是近郊的野奢质感的度假酒店,另一个是为中产阶层近郊度假定制的简奢酒店。我定义它们为“乡村休闲度假酒店”。

  比如,目前在莫干山区域乡村休闲度假酒店的代表是裸心谷、西坡等,个人认为裸心谷的商业模型更适合做投资,定位清晰,目标客户是上海的高端客户、各种高级俱乐部的会员(不是这种人,即使偶尔去住过,也不是他们真正的客户!)。裸心谷自己定义为在近大都市的度假目的地,配有马场、越野车场地、泳池等高标设施,并不断开发各种服务产品。这种度假方式是适合投资的方向,走了最高端的客户,且这种目的地业态在中端的中产阶层也有巨大的市场需求。在这个大市场需求背景,可以共存非常多的品牌。

  但是作为经营性项目,高格调、低成本是必要前提,这些年国内的奢华度假酒店基本都掉这个坑里,这些酒店在“建造成本”与“成品品质”两件事上都控制得很好的,极少极少。

  这也是我在三年来关注低成本度假酒店的缘由。

  在中端定位里目前也已经出现了一些品牌,如心宿,他们提供运营管理,为酒店投资人提供品牌和服务输出,这两年扩展迅速。项目一般依托小旅游点,客房数在30-50左右,投资在600万以内,大多数项目为改造型。

  大家熟知的花间堂我觉得不属于这种类型,但是他们的定位和商业模型是很棒,所以非常值钱!她是依托大流量景区的简奢精品酒店。当然近期他们也提出来了自己本身就是景点,这也是品牌增强后的自信。

  那么问题来了:我们都知道这些年的高端度假酒店,尤其是近郊性的,成本控制不佳,品质也不佳,并且几乎是没有盈利的,为什么大公司还是热衷投资呢?因为这些酒店拿地时一般都有配套的房产开发用地,在房地产里有盈利,另外就是酒店本身土地的增值和资产融资。

  乡村休闲度假酒店要实现盈利,也面临同样问题。如果要投资以下几个前置条件必须要占有一条的:

  1、有大流量的景区可以依靠;

  2、解决了土地问题的;

  3、已经掌握非常自信的商业模型;

  4、有更大范围的商业模型,酒店只是作为一个环节的。

  PS:一个已经成功打造了一个非常棒的酒店的设计师朋友跟我说“太牵扯精力”,这位朋友的酒店是我认为目前设计师做酒店里最有可能成功的一个品牌的,不管是定位、选址、成本控制、格调、运营情况,都非常棒的。还没来得及细聊,但感觉还有很多作为设计出身的我们不曾考虑到的现实问题。
 

  针对要发展民宿村产业的朋友

  对于发展民宿村的想法,我是特别支持的,这是对乡村发展挺好的一个产业途径。对于大部分没有景区依托,民宿零起步的村庄来说,从低端的老年团开始切入最容易。

  早几年已经成功成为民宿村的村庄都具备这样的特征:

  1、资源特征为青山绿水为主,极少少平原、海滩型的;

  2、服务对象以100一天/人的老年团队为主;

  3、一个有能力的带头人,要有格局村书记,一群能干事的村干部,其中有一个必须是对民宿运营非常了解的人;

  这三个条件里起决定因素的是条件3——人!

  这个民宿村的实施主体应该是村庄自己,县(市)政府及镇级政府要做的是:

  1、前期参与协助民宿办理证照。

  2、为村庄的基础设施和集体资产投入做资金和政策支持。

  3、为农民和村庄配套低成本融资渠道。

  4、为其宣传推广引流和渠道招商。

  这样的模式发展两三年,民宿生意好起来和村民收入增加后,村庄的知名度越来越大,此时村和镇会开始思变,希望接待具有更高消费能力的客群。这个时候,该怎么办?这是另外一个商业模型的事情了,日后再说。
(原文取自岁友空间 )